어떤 공사를 진행하던지 공사시방서를 우선적으로 작성하고 이를 참고하여야 합니다. 공사시방서는 공사 과정의 큰 틀로써 공사의 방향성을 잃지 않도록 도와주기 때문입니다. 또한 공사 시공방식에 따라 진행, 준비 과정이 다양하게 달라집니다. 저 역시 공사에 참여할 때 어떤 공사던 공사 시방서를 먼저 읽고 시작하는데요. 이번 글에서는 공사 시공 지침인 공사시방서와 공사 시공방식의 종류 10가지, 그리고 실제 경험에서는 어떠한 공사 시공방식을 선택했는지에 대해 자세하게 알아보려고 합니다.
공사시방서의 내용
공사시방서란 설계 도면에 구체적으로 표시하기 어려운 사항을 설명해주는 시공 지침입니다. 도급계약 서류의 일부 중 하나로 공사의 설계 도면과 시방서의 내용에 차이가 날 경우 상호 보완적인 효력을 가집니다. 시방서에는 대체로 시공에 대한 보충 사항이나 주의 사항, 시공 방법의 정도와 완성 정도를 포함합니다. 이외에도 시공에 필요한 각종 설비, 재료 및 시공에 관한 검사, 그리고 재료의 종류나 품질 등 시공 과정의 처음부터 끝까지 필요한 사항들을 보여줍니다.
공사시방서의 분류와 순서
시방서는 총 3가지로 분류됩니다.
- 표준시방서 : 시설물의 안전 및 공사 시행의 적정성과 품질 확보를 위해 시설물별로 정한 표준적인 시공 기준입니다. 표준 시방서는 대체로 발주자 또는 설계 등 관련 용역 업자가 작성하는 시공 기준입니다.
- 전문시방서 : 앞서 언급한 시설물별로 작성한 표준시방서를 기준으로 삼습니다. 모든 공종을 대상으로 하여 특정한 공사의 시공 기준이자 공사시방서의 작성에 활용하기 위한 종합적인 시공기준입니다.
- 공사시방서 : 계약도서에 포함되는 것으로 표준시방서와 전문시방서를 기본으로 참고하여 작성합니다. 공사의 특수성, 지역여건, 공사방법 등을 고려하여 현장에 필요한 시공방법, 자재, 공법, 품질, 안전관리 등에 관한 시공기준을 기술한 시방서입니다. 또한 공사시방서 작성 시 표준시방서와 전문시방서에 작성되지 않은 사항이나 표준시방서의 내용에 대한 삭제, 보완, 수정 또는 추가사항을 기입합니다.
공사시방서는 모든 시방서를 기반으로 작성했기에 포함된 내용이 공사와 가장 직접적이라고 볼 수 있습니다. 따라서 공사를 진행할 시 가장 우선적으로 살펴보는 서류는 현장설명서 다음으로 공사시방서입니다. 공사시방서를 보았을 때도 애매한 사항이 있다면 설계도면을 비교해본 후 표준시방서, 물량내역서를 순서대로 살펴봅니다. 이러한 순서가 모호한 경우에는 발주자가 자발적으로 결정하도록 합니다.
공사시방서의 작성 방법
공사시방서를 작성하기 위해서는 공사 시공법과 마감 상태 등의 정밀도를 명확하게 규정해두어야 합니다. 공사 전반에 걸쳐 중요 사항은 빠짐없이 모두 기록해야 하되, 최대한 간단 명료하게 기술합니다. 설계도면의 내용 중 불충분한 부분을 충분히 설명할 수 있도록 하고, 재료를 신중히 선정한 후 재료의 품목을 명확하게 규정합니다. 최대한 중복 기재를 피하며 설계도면과 시방서 내용이 상이하지 않도록 주의를 기울입니다.
공사시방서의 작성순서는 공사 진행 순서와 일치하게 작성합니다. 건설공사의 명칭 및 위치와 규모 등 공사의 개괄적인 사항을 먼저 작성합니다. 이후 공사진행 순서에 따라 공사 각 부문에 대하여 자세하게 기술합니다. 공사 관련 주의사항이나 질의응답사항 등을 함께 포함시켜 공사비를 견적하는데 편리하도록 작성합니다.
공사 계약
건설공사의 계약은 수주자의 요구와 시공자의 승낙으로 성립되는 범률적 행위입니다. 합의 표시의 합치가 있더라도 사법상의 효과 발생을 목적으로 하지 않는 경우에는 계약이라 할 수 없습니다. 발주자는 정확한 목적물의 완성이, 도급자는 계약의 이행에 따른 정당한 대가의 요구가 계약의 성립 요건이라 볼 수 있습니다.
공사 이행 중 발생하는 발주자의 계약 변경 요구에 대한 대응과 계약 금액 조정 및 클레임 제기까지 계약의 범위에 해당합니다. 발주자에게 지급하는 대가에 합당한 계약 이행을 보장하고 도급자에게는 최선의 계약 이행을 전제도 정당한 이행 대가를 수수합니다.
공사 계약에 필요서류로는 공사도급계약서와 설계도, 시방서, 관계기술자의 서류가 포함된 설계도서가 있습니다. 참고서류에는 공사비 내역서, 현장설명서, 질의응답서, 그리고 공정표 등이 있습니다.
도급계약서에는 공사 규모와 도급 금액, 공사착수시기와 완공 시기 등의 기본적인 공사 내용과 기간을 기재합니다. 도급액을 어떻게 지불할 건지, 언제 지불할 건지도 기재하면서 설계를 변경하거나 공사를 중지할 경우 도급액이 변경되는 등의 변수에 대한 손해가 발생할 수 있음을 포함합니다. 천재 지변에 의한 손해부담, 인도 검사 및 인도 시기, 계약자의 이행 지연, 채무 불이행 사항, 지체 보상금이나 위약금에 관한 사항도 기재합니다. 또한 공사 시공으로 인하여 제3자가 입을 수 있는 손해 부담에 관한 사항이나 공사 기간에 따른 도급금액 변동에 관한 사항들도 계약서에 적어야 합니다. 도급계약서에는 대가를 다 받지 않고 공사를 진행하는 만큼 시공사가 최대한 피해를 받지 않고 보장 받을 수 있는 사항을 작성하는 것입니다.
공사 시공방식 10가지
공사시공방식은 크게 직영공사와 도급공사로 나뉩니다. 도급공사는 다시 공사 실시 방식과 공사비 지불 방식에 따라 나뉩니다. 공사 실시 방식에 따른 분류에는 공동도급, 분할도급, 그리고 총 일식 도급이 있으며 공사비 지불 방식에 따른 분류에는 정액도급, 단가도급, 그리고 실비정산보수 가산도급이 있습니다.
(1) 직영공사
직영공사란 발주자가 직접 재료를 구입하고 인력을 수배하여 자신의 감독 하에 시공하는 방법입니다. 대체로 공사내용이 간단하여 시공이 용이한 경우나 시기적 여유가 있을 때 택하는 시공방식입니다. 유지해야할 기밀 사항이 많거나 설계 변경의 가능성이 많은 경우, 특수공사, 난공사, 견적산출이 곤란한 경우에도 사용됩니다. 발주자가 직접 시공하는 장점으로 도급공사에 비해서는 확실한 공사가 가능합니다. 발주나 계약 등의 절차도 간단하며 갑작스러운 변수도 처리하기 용이합니다. 무엇보다 관리 능력이 있을 경우 공사비를 충분히 절감할 수 있습니다. 하지만 반대로 관리 능력이 없는 상태에서 직영공사를 택하면 공사비가 증대할 가능성이 있습니다. 직접 하는 과정에서 재료의 낭비와 잉여나 시공시기에 차질이 생길 수 있고 공사기간이 연장될 우려가 있는 단점이 있습니다.
(2) 일식도급
직영공사와 달리 공사 시공방식 중 가장 많이 쓰이는 도급공사는 타 시공사에게 모든 시공업무를 맡기는 것입니다. 도급공사 중 하나인 일식도급은 공사 전체를 한 도급자에게 맡겨 모든 업무를 도급자의 책임하에 시행하는 방식입니다. 계약 및 감독의 엄무가 단순하고 공사관리가 용이합니다. 가설재의 중복이 없으므로 공사비도 절감할 수 있습니다. 하지만 발주자의 정확한 의도가 반영이 되지 않아 의견의 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 도급공사를 받은 업체가 타 업체에 하도급을 줌으로써 부실 시공을 야기할 수 있다는 우려가 있습니다.
(3) 분할도급
분할도급은 공사의 내용을 세분화하여 각가의 도급자에게 분할하여 도급을 주는 방식입니다.
- 전문공종별 분할도급 : 전기나 기계 등의 전문적인 공사를 분할하여 전문업자에게 발주하는 방식입니다. 도급자가 전문화를 갖추고 있기에 시공의 질과 능률이 향상합니다.
- 공정별 분할 도급 : 시공 과정별로 나누어 도급을 주는 방식입니다. 부분 혹은 분할 발주가 가능하나 혹시 앞선 공사가 지연될 경우 후속 공사에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 공구별 분할도급 : 대규모 공사에서 지역별로 분리 발주하는 방식입니다. 각 공구마다 총도급 체제로 운영하는데, 도급업자의 기회가 균등해지고 시공기술이 향상하는 장점이 있습니다. 하지만 여러 지역을 관리함으로써 사무 업무가 복잡하고 관리가 어렵습니다.
- 직종별, 공종별 분할도급 : 직영에 가까운 형태로 전문직종이나 각 공종별로 분할 발주하는 방식입니다. 건축주의 의도가 잘 반영될 수 있으나 현장 관리가 복잡하여 공사비 증대의 우려가 있습니다.
이러한 분할도급의 방식은 대체로 전문업자의 시공으로 우량공사를 기대할 수 있습니다. 업자간의 경쟁으로 공사비가 절감될 수 있으며 발주자와의 소통도 원활합니다. 하지만 분할된 관계로 인해 상호 교섭해야 하는 상황으로 복잡해질 수 있으며, 관리해야 하는 상황이 많은 만큼 감독상의 업무량이 증대합니다. 그리고 감독의 관리가 부실 시 비용이 증가할 수 있습니다.
(4) 공동도급
공동도급은 대규모 공사에 기술, 시설, 자본, 능력을 갖춘 회사들이 모여 공동출자회사를 만들어 그 회사로 하여금 공사의 주체가 되게 하여 계약을 하는 형태입니다. 공동도급을 함으로써 공사이행의 확실성을 확보하고 기술능력을 보완하며 경험을 점차 확충시킵니다. 공동으로 일을 하기에 자본력과 신용도가 증대하고 위험 부담을 분산할 수 있습니다. 특히 공사도급 경쟁을 완화시키는 수단이 되기도 합니다. 하지만 두 회사간의 이해가 충돌하고 책임을 회피하는 등의 부정적인 상황이 발생할 수 있습니다. 두 회사 모두 공사 업무를 하는 만큼 사무관리나 현장관리가 복잡하며, 관리방식의 차이가 있어 능률이 저하될 수 있습니다. 하자가 발생하였을 때 책임이 불분명하고 경비가 증대할 수 있는 등 서로의 잘잘못을 따질 수 있는 상황에 대한 조치를 미리 취해야합니다.
(5) 턴키도급 (Turn-key contract 일괄수주방식)
턴키도급은 도급자가 공사의 계획, 금융, 토지 확보, 설계, 시공, 기계나 기구 설치, 시운전, 조업지도, 유지관리까지 모든 것을 포괄하는 도급방식으로 발주자가 요구하는 완전한 시설물을 인계하는 방식입니다. 이는 책임시공으로 책임한계가 명확합니다. 공사기간의 단축과 공사비 절감을 기대할 수 있으며 설계와 시공의 과정 사이에서 유기적인 의사소통을 할 수 있습니다. 그리고 공법의 연구개발과 기술개발을 촉진시킵니다. 하지만 발주자의 의도가 반영되기 어렵습니다. 규모가 큰 회사일수록 유리하고, 최저가 낙찰일 경우 공사 품질이 저하될 수 있으며, 입찰 시 비용이 과다 소모됩니다.
(6) 성능발주방식
발주자가 요구 성능을 제시하면 그에 맞는 공법과 재료 등을 시공자가 자유로이 선택하여 완성할 수 있게 하는 방식입니다. 시공자의 기술력 향상과 창조적 시공을 기대할 수 있고 턴키도급과 마찬가지로 설계와 시공의 유기적인 관계를 도모할 수 있습니다. 반면 요구 성능과 적합한 시공에 차이가 발생하여 공사비가 증대될 수 있고 성능 자체를 확인하기가 어렵습니다.
(7) CM방식 (Construction Management 건설사업관리)
기획, 설계, 시공, 유지관리의 건설업 전 과정에 대해 공정관리, 원가관리, 품질관리를 통합시킵니다. 사업을 수행하기 위해 각 부분의 전문가가 발주자를 대신하여 공사 전반에 걸쳐 설계자, 시공자, 발주자를 조정하여 이익을 증대시키는 통합관리 조직입니다. CM for free 방식은 프로젝트 전반에 걸쳐 발주자에게 컨설턴트 역할만 하고 보수를 받으나 공사 결과에는 책임이 없는 순수한 CM의 방식입니다. CM at risk 방식은 프로젝트의 관리업무를 수행함에 있어 공사에 일정책임을 지는 형태로 공사결과의 이익과 손실에 대한 책임이 주어지는 방식입니다.
(8) EC (Engineering Construction)
사업의 기획, 설계, 시공, 유지관리 등 건설공사 전반의 사항을 종합기획, 관리하는 기법으로 종합 건설업화라 지칭합니다.
(9) Partnering 방식
발주자와 수급인이 상호 신뢰를 바탕으로 팀을 이루어 프로젝트의 성공과 상호 이익 확보를 목표로 공동으로 집행, 관리하는 방식입니다. 능률의 향상과 비용의 절감, 공기단축, 가치공학의 활성화, 건설 분쟁의 축소, 품질향상의 효과 등의 장점이 있습니다.
(10) BOT, BOO, BTO 계약방식 (개발계약방식)
발주자가 공사비를 부담하지 않고 수급인이 설계, 시공 후 운영이나 소유권 이전 등으로 투자금을 회수하는 방식입니다.
- BOT 방식 (Build Operate Transfer) : 설계와 시공 완료 후 일정 기간 운영을 한 다음 발주자에 소유권을 이전합니다. 발주자가 프로젝트 공사비를 부담하는 것이 아니라 민간 부분 수주 측이 설계, 시공 후 일정 기간 시설물을 운영하여 투자금을 회수하고 시설물과 운영권을 무상으로 발주자에 이전하는 방식입니다.
- BTO 방식 (Build Transfer Operate) : 설계와 시공 완료 후 소유권을 이전한 다음 약정 기간동안 운영합니다. 사회 간접 시설을 민간부분 주도 하에 설계, 시공 후 소유권을 공공부분에 먼저 이양하고 약정 기간동안 그 시설물을 운영하여 투자 금액을 회수하는 방식입니다.
- BOO 방식 (Build Operate Own) : 설계와 시공 완료 후 운영을 한 다음 소유권도 획득합니다. 민간 부분이 설계, 시공 후 그 시설물의 운영과 함께 소유권도 민간에 이전되는 방식으로 향후 소유권을 거부하거나 판매가 가능한 방식입니다.
공사 도급금액 결정방식
(1) 정액도급
공사비 총액을 확정하여 계약하는 방식으로 현재 가장 많이 사용되는 방식입니다. 경쟁 입찰로 공사비를 절감할 수 있고 공사 관리 업무가 간편하다는 장점이 있습니다. 총액이 확정되므로 자금 계획도 용이합니다. 하지만 설계도서가 필요하므로 입찰 시까지 상당한 기간이 필요하며 설계 변경시 발주자와 도급자 간의 분쟁이 생길 수 있습니다. 또한 최저 입찰 관계로 부실 공사가 우려됩니다.
(2) 단가도급
단위 공사 부분의 단가만을 결정하고 공사 수량의 확정에 따라 차후 정산하는 방식입니다. 공사를 신속하게 착공할 수 있고 설계 변경에 따라 수량의 증감이 가능하며 설계가 미비하고 공사 수량이 불분명해도 계약이 가능합니다. 하지만 계약 시 총 공사비의 예측이 곤란하며 공사비가 기준보다 증대할 수 있는 단점이 있습니다.
(3) 실비정산 보수가산도급
발주자, 감독자, 시공자가 입회하여 공사에 필요한 실비와 미리 정한 보수율에 따라 공사비를 지급하는 방식입니다. 설계도서가 명확하지 않거나 공사비 산출이 곤란할 때 적용됩니다. 발주자가 양질의 공사를 원할 때 적용되기도 하며 건설업이 발달한 선진국에서 많이 활용되는 것이 특징입니다.
경험을 바탕으로 한 실제 공사 시공방식
저희 회사의 경우 직영공사를 하거나 공동도급을 주로 합니다. 실제 저희 직원들이 나가서 공사를 진행하시고, 혹여 높은 금액의 공사를 진행할 때나 다른 분야의 시공사가 필요한 경우에는 공동도급을 진행합니다. 저는 조경을 주로 하고 있는데, 건축이나 토목과 함께 협업하여야 하는 공사도 많기 때문인데요. 막상 제가 해보니 공동도급은 조정해야 하는 부분이 많고 공사와 관련하여 의견이 일치해야 되기 때문에 신경써야 될 것이 더 많았습니다. 아무래도 함께 진행하다 보면 일정도 조율해야 하고 서로의 의견을 좀 들어주어야 되기 때문입니다. 그럼에도 공동도급을 하면서 배우는 점도 많았어요. 다른 시공사들은 어떻게 진행하는지 눈앞에서 보면서 효율적인 공사 진행 상황을 배워 더 성장한 기분이 들기도 했습니다.
공사를 진행하다 보면 발주자와 시공사의 의견 차이가 생기기도 하며 본래 정한 것임에도 혼란이 생기는 경우가 많습니다. 이러한 경우를 대비해 꼭 필요한 것이 바로 공사시방서입니다. 자세하게 작성할수록 시공사가 손해를 보지 않고, 발주자가 원하는 바를 시공사에 뚜렷하게 전할 수 있습니다. 공사에 참여하는 모두 공사시방서에 대한 중요성을 다시 한 번 깨닫고 세심하게 들여다볼 수 있도록 노력해야 합니다.